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Tuesday, March 17, 2020

【ホームズ】一戸建ての解体費用はどのくらい? 補助金を受け取るには? | 住まいのお役立ち情報 - LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)

近年、「空き家問題」が注目されています。その背景として、住まなくなった家を更地にして売却しようにも「更地化する費用が分からない」「更地にしてもいくらで売れるか不安」という気持ちから、家の解体をためらう方が多いのかもしれません。

更地がいくらで売れるかは、経済情勢と立地条件で大きく変わりますが、更地化するための「解体費用」に関しては大まかな金額を把握することが可能です。
また、将来発生する古家の解体費用を把握しておくことは、空き家でなく古家付きの土地の売却を考えている方や、購入を検討している方にとっても役に立つでしょう。

そこで今回は、一戸建て住宅の解体手順や費用、解体の判断の仕方、そして補助金に関する注意点などをお伝えしていきます。

解体される空き家

一戸建ての空き家を解体しようと思ったら、まずは誰に相談すればよいのでしょうか?

家を建てたり、購入したりした際にお世話になった工務店(建築会社)や不動産会社(宅地建物取引業者)に相談する方法もありますが、実際に解体を行うのは専門の解体会社です。かつては一般の人が解体会社と直接知り合う機会はほとんどありませんでしたが、今は解体会社もホームページを持ち、複数の会社に一括見積もりができるポータルサイトもあります。

これらの情報を参考に、候補となる解体会社をある程度絞り込んでから、不動産会社などにその評判を確認するとよいでしょう。

サイトで目星の会社を決めて口コミだけを頼りに解体会社を決めるより、やはり現地調査をしてもらったうえで複数の会社から見積もりを取って決めたほうがよいでしょう。

そのやりとりが大変ならば、面識のある不動産会社に相談することもできます。しかし、紹介料などの費用がかかる可能性もあるので、ご自身で直接交渉することをおすすめします。

古家の市場価値がまったくなく、更地の市場価値のほうが高いと判断されるような場合には、売主が解体費用を負担したほうがお得になるでしょう。

しかし、実際にはこの解体費が出せないために、古家付きで土地を売ることも多いと思います。買主がリノベーションをするのならよいのですが、新築を希望する場合は購入後に解体することになります。この場合は、買主が解体費用を負担することになります。

不動産取引では、どちらが解体費用を負担しなければならないという画一的なルールはないので、お互いの利害が一致するポイントで決まるといえます。

◇例:30坪の一戸建て住宅の解体費用は?

たとえば、30坪の一戸建て住宅の解体費用の相場は、おおむね以下のとおりです。

【木造の場合】
坪3~5万円×30坪=総額90~150万円

【軽量鉄骨造の場合】
坪4~7万円×30坪=総額120~210万円

◇解体費用は立地条件や時期などに左右される

実際の解体費用は建物の構造や規模による違いのほか、さまざまな理由で上下します。

第一に立地条件があります。解体作業に大規模な機械を使用できればよいのですが、道路幅が狭い場合は車両が入れないため、人の手で解体して廃材を運ばなくてはなりません。そのため人件費が高くなります。
また、住宅密集地では養生などのコストがかさみ、解体費用が上がります。

第二に、解体時期も費用に関係します。たとえば大規模なイベントを前に建設ラッシュが起こることがあり、そのような時期には解体工事を行う会社も忙しく、単価が上がる傾向にあります。

さらに第三として、解体する建物にアスベストが含まれている場合や、不要な家財道具が多いケースは、処分費が余計にかかり、結果として解体費が高くなる可能性があります。

ほかにもさまざまな要因が考えられますが、特にこの3点には注意しておきましょう。

古家の解体

古家付きで土地を売却するにあたり、解体したほうが更地価格として高く売れる場合には、経済的な観点からみて解体すべきといえるでしょう。

残念ながら、木造の一戸建て住宅の場合、30年以上経過すると極めて価値が下がります。40年以上経過すると、屋根や外壁の劣化が著しくなり、そのまま手を入れなければ50年でかなり老朽化した建物になってしまいます。

しかし非常にまれではありますが、“今では有名な建築家となった人物の初期の作品である一戸建て住宅”“欄間などの家の装飾が伝統的な技法や素材でできており、二度と再現できない”など、経済的な価値はあまり見いだせないものの、希少性や文化的価値が高い住宅もあります。

現在はリノベーションなどにより、古い建物の価値を残しつつ現代の利便性を取り入れた建物をつくることが可能です。もし希少価値の高い建物を所有している場合には、解体前に不動産会社に相談してみましょう。

LIFULL HOME’Sの売却査定では、更地にしたほうがよいのかどうかを相談することもできます。まずは古家の査定を依頼し、その後、解体して更地にしたほうがよいか、専門家に相談してみましょう。

古家を解体する場合、地方自治体が補助金や助成金の形で金銭の給付を行ったり、解体費用を借り入れた場合の金利の一部を負担したりするサポートが全国的に広がってきています。

まずは建物が所在する自治体に補助制度があるかどうか、自治体のウェブサイトなどで確認しましょう。

注意点として、このような地方自治体の補助金は年度末でいったん終了し、まったく同じ内容で継続していく場合もあれば、利用できる要件や補助される金額が新年度から変わることもあります。
こうした古い情報がインターネットに掲載されたままのことがあるので注意が必要です。必ず解体を実行する前に実際に市役所などに足を運び、最新の情報を確認するようにしましょう。

また、補助金などの制度を行政側が行う理由として、“老朽化した建物の建替えを促進したい”“建物が密集している地域における火災や地震での減災を目指したい”など、自治体ごとに異なる目的があるようです。そのため、補助金の内容によっては、更地化して放置しているだけではだめで、建物を建て替えないと給付要件を満たさない可能性があります。

このように、補助金や助成金などに関しては、実際の実施状況と給付要件をきちんと確認することが大切です。

古家をそのまま放置しておくより、解体するほうが好ましいですが、建物がなくなれば固定資産税の軽減措置もなくなり、税金の負担が多くなります。
一戸建てを解体する場合は、それに要する費用を調べ、「解体してどうするか」をしっかり決めることが大切です。自分でなかなか決めることができない場合には、信頼できるパートナーとして、不動産会社に相談することも検討しましょう。.

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March 17, 2020 at 07:58PM
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