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Q: 매수인 갑은 대구시 수성구의 아파트 한 채를 10억 원에 매수하기로 하고, 매도인 을과 계약금 1억 원 및 잔금 9억 원의 매매계약을 체결했습니다. 우선 가계약금으로 1천만 원을 계좌이체로 송금한 다음, 주말에 공인중개사 사무소에서 만나 계약서를 작성하고 계약금을 지급하기로 하였습니다. 그런데 주말이 되기 전 갑은 마음이 바뀌어 매매계약을 취소하려고 한다면, 갑이 을에게 가계약금으로 지급한 1천만 원을 돌려받을 수 있을까요?
서울 시내 한 부동산의 모습. 연합뉴스A: 가계약금은 법률 용어는 아니지만, 현재 거래계에서 정식 계약서를 작성하고 계약금을 지급하기 전 매도인이 매물을 다른 사람에게 팔지 못하도록 할 목적으로 임시로 지급하는 돈을 의미하는 용어로 쓰이고 있습니다.
구두계약도 계약이므로 문자메시지, 전화통화 녹음 등으로 그 계약체결 사실을 입증할 수 있는 경우 법률적인 의미를 지니는 유효한 계약입니다. 다만, 가계약의 경우 본 계약의 체결에 앞서 임시로 체결하는 계약인 만큼 가계약금의 반환 청구 가능성을 일률적으로 확정할 수는 없고, 사안에 따라 매매계약이 성립된 것으로 볼 수 있는지 여부에 따라 다르게 판단합니다.
먼저 가계약금의 지급만으로 매매계약이 성립되었다고 평가할 수 있으려면, 가계약 단계에서 매매목적물이 특정되고 매매대금의 총액, 중도금과 잔금의 지급시기, 매매목적물의 인도와 소유권이전등기완료일 등 계약의 중요한 내용이 확정되어야 합니다. 이 경우 매도인이 계약이행을 거부한다면 매수인은 매도인의 채무불이행을 물어 계약을 해제하고 지급된 가계약금의 반환 및 손해배상을 구할 수 있습니다. 다만 아직 계약금 전액이 지급된 것이 아니므로 계약금 포기 및 배액상환에 의한 해제는 할 수 없습니다.
김승진 변호사그러나 이와는 달리 계약의 중요한 내용에 대한 의사의 합치가 없는 경우라면 계약 자체가 성립하지 않았다고 할 것이므로, 위와 같은 경우에는 매수인은 매도인에게 이미 지급한 가계약금 1천만 원을 부당이득으로 반환할 것을 청구할 수 있을 것입니다.
결론적으로 갑이 을에게 가계약금 1천만 원을 지급하였을 당시 계약의 중요한 내용에 대한 합의가 있었는지에 따라 가계약금 반환을 청구할 수 있는지 여부가 달라지므로, 매수인의 입장에서는 가계약금을 지급할 때 가계약임을 분명히 한 다음 정식 매매계약을 체결하지 못하게 된다면 가계약금은 반환받기로 하는 약속을 받아 두는 것이 좋고, 매도인의 입장에서는 가계약금을 지급받을 당시 계약의 중요한 내용을 전부 확정해 둠으로써 매매계약을 성립시켜 두는 것이 추후 분쟁을 예방할 수 있는 방법이 될 것입니다.
김승진 변호사(법무법인 우리하나로)
August 21, 2020 at 04:01PM
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